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重磅!北京推穩房價措施:首批集體土地入市 地價下降超兩成


近期關于地方房地產調控政策可能松綁的新聞滿天飛,相對于地方市場的微調,一個重量級的變化悄然出現。

  12月28日,中國證券報記者從北京市規劃和自然資源委獲悉,北京市近日有7個共有產權房地塊入市。

  引人關注的是,其中有3個地塊是大興區瀛海鎮3宗集體建設用地,這是北京市首次將集體建設用地納入到共有產權住房的供地中。

  分析人士指出,本次集體土地參與共有產權房供地,對于將來北京共有產權房的供應方式都是一個探索和變化。

  此外,由于減去了土地征收等環節,起始樓面地價明顯低于周邊國有土地,這意味著開發商在同等銷售價格外有了更大的利潤空間,有助于吸引更多更好的開發商加入到共有產權住房的開發和建設之中,有望實現多方共贏。

  位置較佳

  地圖顯示,上文所述3個地塊位于南五環外靠近亦莊開發區邊界,距離地鐵8號線即將開通的瀛海站直線距離1公里左右,交通便利。

  3個地塊總建筑規模達34萬多平方米,預計一共可以提供約4000套共有產權房。3個項目的銷售均價都是29000元/平方米(含全裝修)。部分項目還配套了幼兒園、機構養老以及殘疾人托養所。

  本次集體土地入市是以往政策試點的延伸和突破。2015年2月,北京市大興區等33縣(市、區)被國土資源部確定為集體經營性建設用地入市的試點地區。大興區是北京唯一的改革試點區。

  12月23日提請全國人大常委會審議的土地管理法修正案草案中,對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途,并經依法登記的集體建設用地,允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用,即此類土地入市“不必國有”。城市房地產管理法修正草案也做出相應調整,以銜接土地管理法修改,掃清集體經營性建設用地入市的法律障礙。

  不過以往的集體經營性建設用地入市,目前明確規定只能用于產業用地,為何本次大興3地塊最終成為共有產權住房用地?

  房產公號“京房字”分析認為,去年發布的北京新總規對于職住平衡有了更細致的要求,大興這類平原多點地區,職住用地比應該是1比2,即1萬平米的產業用地,要配2萬平米的住宅用地。但大興區尤其是亦莊,是產業比較集中的區域,目前的職住用地比倒掛,居住用地明顯不足。利用集體建設用地建設住宅,不但可以探索集體建設用地入市的試點改革,而且還可以緩解目前倒掛的職住用地比。此外,共有產權住房完全是為了滿足剛需,且購買與份額轉讓中受到嚴格限制。

  據了解,由于集體土地入市少了征地和補償環節,土地起始樓面價格明顯降低,這三塊地塊起始樓面價格約為1.5萬元/平方米,而臨近區域國有用地為1.9萬元/平方米。在售價接近的情況下,集體土地建設共有產權住房的利潤空間更高,有助于激發地產商積極性。

  企業用地也入場

  值得注意的是,本次7塊共有產權土地中,有兩塊來自于企業用地,意義同樣重大。

  北京利用企業自有用地入市建設自住房之前有先例,利用共有產權在2017年末也有兩宗成交,地塊位于懷柔與大興,是首次出現企業利用自有用地向社會提供共有產權房建設項目的嘗試。

  本次,海淀區位置非常好的區域出現了企業利用自有用地向社會提供共有產權房。西三旗建材城和安寧莊附近二手房均價均在6萬元/平方米。

  行業人士指出,從土地供應主體看,企業自有土地利用招標形式出讓,有利于擴大共有產權房供應,增加房源。相比過去的國有土地招拍掛,增加企業自有土地上市,有利于盤活閑置土地,快速形成共有產權房的供應。從區域位置看,這兩宗地可以說是北京供應共有產權來位置最好的共有產權房。

  影響巨大

  中原地產首席分析師張大偉表示,首先,這些土地屬性沒有變化,所有權依然是集體土地。其次,對北京市場供應量將有明顯增加,北京樓市2018年徹底進入供應井噴時代,共有產權、限競房大量供應,整體緩解了剛需市場供需結構。共有產權房售價遠低于商品房總價。

  張大偉同時指出,這一政策如果全面試點,將會帶來大量的土地供應。但需要明確的是土地使用年限,以及使用年期到期后如何續期。另外,對于北京來說,這一類型的共有產權房,到底如何計算購房者的產權比例,不能按照周邊商品房定價對比確認份額,所以后續肯定還有更多的配套政策。但這個政策的變化,可以說是集體土地使用的重大探索,意義非常大。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則強調,類似共有產權住房和小產權住房區別明顯。首先,用地性質是合法和不合法之分,集體建設用地入市是政策的新動向,合法合規合情合理,而小產權房的用地是各地私自建造。其次,集體建設用地入市是有很嚴格的用地規劃,目前是試點階段,而小產權住房的用地可能涉及到經營用地、宅基地和耕地,本身用地來源比較復雜。

來源:中國證券報




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