彩虹心水论坛|118心水论坛

房企瞄準“社區O2O” 房企積極變陣消化庫存


每逢市場處于變化節點的時候,都是一輪營銷大戰的開始。今年以來,房地產市場在第一季度都處于較為平淡的時期,而隨著3.30政策落地后,市場便再起風云。記者發現,從4月開始,各大開發商都開始躁動不安,而市場上也不斷涌現出各種“稀奇古怪”的現象。其中最引人注目的就是恒大高調宣稱推行“無條件退房”,而這也在近期已經成為房地產行業內的大潮流,各大房企紛紛跟風效仿。即便是在政策環境轉好,利好不斷出臺支撐市場的情況下,房企們仍然清庫存而并非同往年那樣的“惜售”。而一波又一波的推貨,再加上臨近五一旺季的銷售壓力之下,一場別開生面的營銷大戰正在打響。

“無條件退房”成行業新潮

有過網購經歷的人都知道,如今在網購中實行了“7天無條件退貨”的措施。而現時,房企為了給買家吃“定心丸”,也開始走上了下血本拼承諾的道路。4月15日下午,恒大集團在廣州舉行新聞發布會宣布,從4月16日8時起,恒大在全國的所有住宅樓盤將實施無理由退房。

據介紹,恒大無理由退房覆蓋恒大所有在售住宅,遍布全國147個城市的305個樓盤。按照“無條件退款”的承諾,恒大集團稱,凡是購買恒大所有樓盤住宅的客戶,若已履行《樓宇認購書》、《商品房買賣合同》的各項義務,并且無任何違約行為,則自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協議書》之日起至辦理入住手續前的任何時間內,均可無理由退房。

恒大集團總裁夏海鈞在接受記者采訪時表示,恒大對中國房地產市場的平穩健康發展充滿信心。過往恒大每年的銷售目標都是超額完成,今年1500億的銷售目標肯定提前超額完成。對于此時推出“無理由退房”新舉措,夏海鈞稱,住宅是商品的一種,理應像其他商品一樣獲得“包退”承諾。夏海鈞稱,希望更多同行都加入“無理由退房”陣營,讓住宅“包退”成為市場新常態。無理由退房是恒大向每一位購房者、向全社會的鄭重承諾,是為了踐行恒大民生地產的經營理念,體現恒大誠信和恒大住宅品質,讓買恒大房的老百姓買得放心、買得稱心、買得高興。

事實上,記者了解到,“無條件退款”在房地產行業中并非是首次出現。在去年8月2日,廣州珠江地產旗下的樓盤“珠江·龍禧”就推出了“無理由退房”活動,其具體承諾的內容與恒大的也并無太大區別。但此次恒大的“無條件退房”所造成的影響卻遠遠超出想象。有分析認為,這與恒大本身是千億級房企,而且高調地在全國范圍內推行有關。而除此以外,與當下市場背景也有很大的聯系。“此前的樓市是賣方市場,開發商比較強勢,購房者很難享受到無理由退房這項本應執行的基本權利。現在的地產市場是買方市場,消費者或者購房者起到主導作用;這時候,必須討好購房者才能夠贏得市場。”同策咨詢研究部總監張宏偉就認為,恒大提出的“無理由退房”,實際上就是商家“討好”消費者的一種營銷方式而已。

而就在恒大先走一步之后,隨即便有人效仿。就在4月18日,就有房地產網站公開宣布,“購房者委托此房產網購買五年無理由退房保障的房源,不用再額外支付費用,在合同備案后五年內隨時都可向此房產網申請無理由退房。”而處于北京的合生濱江帝景樓盤成為享受無理由退房保障服務的首批房源。據合生創展華北區營銷總經理劉蕓岐向媒體介紹,此前提出無理由退房的是購房者與開發商之間簽署的協議,只是停留在入住前的新房階段,而此次的創新在于無理由退房還包括二手房階段。

借力“漲價”玩心理戰

除了承諾以外,房企開始鮮有地玩起了“心理戰”。在過去,房地產總是政策的忠實追隨者,政策利好即漲價,政策不利立清盤已經成為了一種慣例。然而在今年,這種慣例有被打破的跡象。即便是在利好政策一波又一波地出臺,然而價格仍然以穩為主,敢于大幅上調售價的樓盤是少之又少,幾乎沒有。然而就在這種“反常”的環境下,樓盤在銷售上卻開始玩起了“心理戰”。

就在3.30新政出臺后,廣州各大樓盤都傳出漲價的消息,而在很多一二線城市也是頻頻有開發商放出漲價的風聲。甚至是以“紅頭文件”的方式進行大肆宣揚。“自2015年4月1日起,華東區域項目所在優惠取消,價格全面上漲10%。”3月30日,房產新政剛出臺,就有這樣的“紅頭文件”在微信朋友圈上流傳,“紅頭文件”被蓋上了公章,直接貼在了售樓處的告示牌上。

事實上,“漲價通知”的招數去年年底就已出現過了。某房企曾發布通知稱從11月起開始對浙東區域現有在售樓盤提價5%-10%。隨后微信朋友圈又流傳出多家地產公司部分項目上調售價的文件。之后則是各種辟謠的消息。價格有沒有漲已不重要,重要的是前期還在猶豫的客戶已成功地被“圈進來了”。

如此大張旗鼓地號稱漲價,無疑會給人一種“房價即將起飛”的感覺。“所謂的漲價通知并不一定是真漲價,而有可能是部分房地產項目為了推動成交而做的營銷炒作,既能推動成交還能提高自己的關注度。”上海中原市場研究部高級經理盧文曦表示。這樣的“通知”其實不是給準備買房的客戶看的,而是給那些已看房多時卻還在猶豫的人看的。至于是否真的會漲價,則還要根據市場,特別是實際“蓄客”的情況來決定。

記者發現,很多喊出漲價的樓盤最終并未漲多少,更多地是維持在原來的售價水平。即便是廣州目前受到政策利好最多的南沙,不僅有3·30新政策的“陽光普照”,同時還由于4月21日中國(廣東)自由貿易試驗區掛牌,使得這一區域現時的風光一時無二。而借著這股風,很多南沙的樓盤都開始打起“漲價牌”。據了解,在南沙的14個在售樓盤中。絕大部分都認為自貿區利好的落地對于樓市將直到促進作用,認為未來一段時間房價肯定會上漲。這些樓盤的負責都表示即將會漲價。但是記者發現,真正在價格上有漲幅的并不多,大部分樓盤都是以“待漲”的姿態立在市場當中。

“率先宣布漲價是一種營銷策略。”有市場人士分析認為,“漲價”作為噱頭有時候比“降價”還要管用。隨著房地產新政策的出臺,人們討論最多的就是房價會不會漲、房地產市場后續的走勢如何等問題。以“待漲”的姿態出現,在某種程度上是希望給潛在客戶一個說服力,以引導客戶入市。“從目前的情況看,更多的開發商目標仍然是清庫存,而宣稱‘漲價’更多是一種手段。”

南方日報記者?蔣勁勁

產品品質競爭不斷升級

“房地產市場正在回歸本性!”對于當下的行業潮流,有資深人士如此表述。而所謂的本性,就是指產品屬性的回歸。記者發現,不管是“無理由退房”、“推行精裝房”等房企的一系統戰略性動作,都無一不是指向產品之間的競爭。今年以來,除了營銷上的大戰外,企業產品上的競爭更為激烈。

超小戶型落地廣州

近日,廣州萬科的“米公寓”移動式體驗板房在廣州一亮相就引來了眾多的關注目光。一臺美式卡車頭牽引著18平方米的板房在珠江新城招搖過市,不但徹底地打破了時下追求居住大面積的慣性,更是改寫了“蝸居”的形象。

據介紹,此次展示的是18平方米的超小戶型空間。記者從銷售人員處得知,該空間室內面積為12平方米左右,在其中包括了臥室、衛浴間、陽臺三大主體部分。此外,還擁有衣柜、收納柜、簡單的“廚房”等日常居家必備的設施。可以說,在這僅12平方米的空間里,容納了正常居所需要的一切常用功能,而并不僅僅只是一個空殼。

在展示的“米公寓”里,空間的利用以及收納功能的設計可以說達到了極致。傳統的笨重柜子門變成了更輕便的布藝,這樣既節省空間,也顯得更時尚和簡便。而在主空間里,放置了一張1.5米可折疊的沙發床,床可以隨時騰挪以及折疊。“這些柜子以及床,桌子等都并不包括在收樓標準里,但我們可以提供定制的服務。”據現場的銷售人員介紹。

記者了解到,廣州萬科即將推出的“米公寓”產品包括12平方米、18平方米以及25平方米三種,18平方米全能居住空間,集客廳、臥室、獨立洗手間、廚房、書房等復合功能,居住、辦公、會客、烹飪需求全部滿足,還做到戶戶陽臺的空間格局。此外還會有35平方米的LOFT產品推出。

據悉,“米公寓”將落戶在萬科運城項目,該項目是萬科云之后的二期產品,是萬科繼萬科云之后打造的另一個創意商業綜合體,主要以小微企業以及創客為群體,提供智能化的辦公環境,小面積功能齊全的居住場所以及娛樂、休閑、健身功能區。據相關負責人介紹,萬科云城占地面積就達到40萬平方米,包含寫字樓和公寓產品,其中公寓總套數達到四五千套。和一期萬科云中的公寓相比,“米公寓”的特色在于空間更加收窄,包括12平方米、18平方米平層,25平方米以及35平方米的loft戶型。

記者了解到,萬科云的公寓產品目前的售價為1.8萬元/平方米左右。“由于米公寓的面積更小,總價更低,單價肯定超過1.8萬元,12平方米的戶型最低20多萬元就可以買到一套。”萬科云城相關負責人表示,而18平方米的也只需要30多萬。據透露,業主在購買公寓后可以選擇統一由萬科專門租賃公司,俗稱“萬科驛”進行租賃管理。

以定制建“精裝房”

在廣州以及其他一二線城市,精裝房已經成為市場的主流產品。現時很多堅持走精裝修路線的房企已經在想方設法解決精裝修住宅的“短板”。而尋求“定制化”是目前大型企業所采取的主要方式。不久前,萬科的官方微信公開表示,“萬科正研究‘定制版裝修房’。”

按照萬科集團工程管理部都軍的介紹,傳統的采購方式是從供應商產品清單中尋找產品,但有時很難滿足客戶不斷升級的需求。因此,萬科開始嘗試改變現有的采購模式,逐步推出滿足客戶個性化需求的定制產品。據了解,目前萬科已經在整體衛浴、除霾新風、USB聯體開關、整體臺盆、潔具、智能開鎖等幾類產品中邁出了定制生產的第一步,提升了性價比。都軍認為,“這些性價比的提升都是通過定制來實現的。”

南方日報記者?蔣勁勁

房企瞄準“社區O2O”

月中旬,保利地產集團董事長宋廣菊在微博上發“保利是個P!”制造營銷話題,次日公布了公司的5P戰略,包括養老、社區O2O、海外地產等,其中引人注目的是社區O2O部分。該戰略發布意味著中國最大央企將像多家地產龍頭企業一樣,分食該項業務的蛋糕。據悉,保利將在全國245個社區約5000萬平方米物業基礎上,通過線上線下聯動的“若比鄰”商業品牌打造社區O2O,建立標準化、可快速復制的社區商業模型。記者發現,不僅是保利,包括萬科、奧園等大型房企將目光盯著“社區O2O”。

社區O2O實現社區增值

據了解,保利的社區O2O商業品牌取名“若比鄰”,方式是利用若比鄰社區中心實體店和若比鄰APP打通線上線下,滿足業主在生活配套、購物休閑方面的需求。

從今年上半年開始,保利陸續通過項目試點推出多項社區增值服務,APP則計劃在6月底上線。社區O2O因涉及物業、客服、商業、養老等多個板塊,保利委派集團副總經理胡在新同時擔任這些子公司的董事長,統籌運作。

接近保利的人士介紹,保利對社區O2O研究已久,其中對已有例子的關注點側重于如何落地和有效增加用戶的使用頻次。“研究社區O2O越久,越發現單純做互聯網平臺解決不了問題,必須跟實業結合。”該人士說。

比如上文提到的洗衣O2O,是眾多社區O2O平臺都想要做的業務,但是通常面臨需要增設實體店,如何收集衣物等方面的障礙。保利商業公司的員工經過調查發現,保利自建的一批五星級酒店,洗衣房資源尚未被完全利用,本身就可作為洗衣場地。而且,“一般洗衣店的營業時間跟個人的上班時間重疊,讓顧客專門跑一趟洗衣店或店員上門收取都不方便。那么在停車場設置收衣點,業主上班就順便把臟衣服投遞了,不占用業主其他時間,可增加業主使用這項服務的頻次。”

據了解,在保利的社區開設實體店只是保利社區O2O戰略的前期規劃,在形成一定規模后,若比鄰將會以輕資產的模式迅速擴張,包括和其他住宅社區、其他商業伙伴進行合作,而不僅限于保利開發的住宅社區。

社區資源受到重視

事實上,保利并不是第一個也不是唯一一個將目光盯著社區的房企。據奧園集團執行總裁楊忠介紹,在2014年初奧園已經開始打造集團的互聯網戰略,“2014年對房地產行業來講是一個比較特殊的年份,有兩個因素對房地產業產生很大的影響,一個是移動互聯網的沖擊,另一個就是‘白銀時代’。”

楊忠表示,移動互聯網技術正對所有的企業經營情況產生推動作用,而白銀時代的房地產企業正在面臨轉型和分化,“如果做得好,大家可能會回到黃金甚至是鉆石時代,走向一個發展的藍海,反之可能會迅速走向低迷,甚至兩到三年就被淘汰”。

正是基于移動互聯網的技術革命和房地產企業的轉型需要,奧園對自身的定位進行了思考,奧園的互聯網戰略,由“健康生活理念+移動互聯網技術”構筑,充分整合了奧園復合地產開發優勢資源,積極利用移動互聯網技術和思維,將“客戶至上”理念向縱深發展,豐富其內涵,并提升其體驗度。除了在商住雙線發展基礎上積極進行產品升級外,奧園憑借多年在養生健康、文化旅游、科技教育等方面的經驗和積累,積極向服務運營商轉型。奧園的“用戶至上”戰略,是通過高效、充滿參與感的互聯網技術,打造讓用戶尖叫的產品和服務體驗,提升用戶滿意度和粘度;以創新為動力,從小處著眼,小步快跑方式進行迭代創新,贏得市場先機,打造“消費者、代理商、建造商、服務提供商和投資者”多方共贏的新型經濟生態圈。

“奧園未來是做商住用戶的服務運營商,為我們住宅用戶、商業用戶提供運營服務。”?楊忠表示。????南方日報記者?蔣勁勁

跨界思維促進行業進步

■背景資料

郁亮在萬科30周年媒體見面會上更是直言,“在互聯網的沖擊下,中國地產已由賣方市場轉向買方市場,繼續依靠舊有的模式已無可能。”在萬科等企業發出探路互聯網的聲音后,一場聲勢浩大的房企“觸網”運動拉開了大幕。

月13日,綠地集團宣布,已聯手互聯網金融服務專家—螞蟻金服和平安陸金所,成為綠地發布的首款互聯網房地產金融產品。據悉,“綠地地產寶”已作為綠地金融的一個產品商標進行了正式注冊并發行。

地產寶是一個互聯網融資平臺,主要是為中小房企融資,緩解資金壓力。具體運作模式是地產寶提供投資標的,收取管理費;房企融資繳納管理費和融資成本費用;投資者購買標的,獲取相應的投資收益。地產寶的推出結合了金融、互聯網和房地產,其中綠地提供地產寶平臺,阿里巴巴及中國平安提供銷售渠道和潛在的客戶群體。互聯網金融具有積少成多的性質,這種模式也是對傳統房地產信托的一種顛覆,房地產互聯網金融的發展將進一步加劇行業競爭,降低普通投資者投資房地產行業的門檻。可謂是一種創新。地產寶對綠地而言,無疑于跨界打開一個新的業務發展窗口。

南方日報記者?蔣勁勁

市場仍然充滿變數

■記者觀察

截止到3月末,商品房待售面積同比增加24.6%,增幅在連續三月下滑后,本月首次擴大。商品房待售面積近6.5萬套,再創歷史新高。由于庫存壓力高企,開發商無論是新購土地還是新開工面積都有所下降。一季度,房屋新開工面積23724萬平方米,下降18.4%,降幅擴大0.7個百分點。其中,住宅新開工面積16791萬平方米,下降20.9%。土地市場方面,一季度土地成交價款1123億元,同比降27.8%,增速雖較上期回升2.4個百分點,但依然處于近6年的低位。預期在樓市銷售出現大幅回升前,低迷的土地成交難見改善。

上述一系列的數據說明一個問題,那就是新政的利好對于房地產市場來說只是一個轉機,不管是樓市還是在市場中的開發商都仍然沒有擺脫行業整合調整的大潮流。從這個角度看,也可以看到今年,房地產市場仍然是充滿著機會以及競爭的市場,清庫存以及提高產品開發創新能力將成為企業致勝的關鍵因素。

蔣勁勁



評論

    彩虹心水论坛 时时彩单双怎么跟 21971288王中王论坛资料 时时彩定位胆必中法 好运来彩票掌舵者计划平台 快三计划软件安卓版 快三大小单双最长 山东时时开奖 21点游戏官方下载 2018最新送现金的棋牌 重庆时彩时彩结果